相约2018系列4:税务专家自述,原来正确玩转澳洲自住房免税政策的方法是

土澳思维 2018-06-21 09:21:12


悉大大?相约2018系列

1:土澳政府耍“流氓”,请不要轻易地就被“税”了

2:你是谁?你从何处来?你向何处去?

3:澳洲政府打心眼里不愿意让房价降下来

4:10%消费税大变天,网购的友谊小船说翻就翻了?



上期答案:在Woolworths超市发票上,以下全部没有GST的是? A.全脂牛奶、鸡蛋、烤鸡、狗万怎么买_狗万滚球app_狗万代理说明书、可乐 B.低脂牛奶、面粉、苹果、速溶咖啡粉、冷冻三文鱼 C.零脂牛奶、奶酪、饼干猫食蛋糕


「本故事纯属虚构,如有雷同实属巧合」


华华和信信的税务爱情小小说

2018


华华已经是悉尼大学本科大三的学生了,她在我们大学里可是出了名的学霸一姐,不但学习 No.1,长相和身材那都是没得说的一流啊,就是我们男生看到后口水和智商都会“飞流直下三千尺”的那种女孩。


悉尼虽然已经入冬了,但仍然给人一种秋高气爽的感觉。华华今天一身大红色的羊毛衫在图书馆泛白的灯光下显得格外的耀眼和迷人。我特别喜欢她的一头长发,很黑很飘逸。


太养眼了,我紧张的期末复习压力瞬间就被释放得干干净净。还有几周的时间就是第一学期的期末考试了,我可不敢有丝毫的怠慢,毕竟如今一门挂科的费用等同于买 n iPhone X 送给我暗恋的女神了。没错,我确实一直暗恋着华华。但毕竟窈窕淑女,君子好逑嘛,天鹅肉哪是我信信可以随便吃上的。


她今天很明显地晚了,图书馆上上下下都坐满了人,华华已经绕着图书馆走了几圈,突然,她的眼神锁定了我,好像知道我在看她似的,并往我这边走来。。。


“你好,你是信信吧?这么巧,你也是来复习税法的?”


我依然呆呆地看着她,没有出声。


“我在另一头找到了一把空闲的椅子,你的这个桌子挺大的,介不介意我坐在这里啊,我只需要一个小角落就可以了。”


这难道是老天爷在惩罚我吗,不想让我好好学习、天天向上了?让美女坐在我旁边,这还咋复习得进去嘛。但最终,我的感性脑袋打败了理性脑袋:呵呵,华妹妹,你就是把我赶出图书馆我也愿意啊。于是,我故作镇定地答到:“好啊,反正我的桌子很大嘛。”


她微微一笑,转身就去拿凳子了。。。我呼出一口气,瞅了一下自己左手上的佳明运动手表,果然,心跳指标冲到了100+,信信,你可要镇定啊。


不久,华华总算是坐下来,她离我是那么的近,但我们俩并没有互相交谈,都在努力地看着法典,我刚好复习到了自住房增值税的减免部分:


澳洲1997年联邦税法第118-170条规定,在任何一个时间点(不考虑6月法则),夫妻双方(包括同居两年以上的事实关系)在全球范围内如果各自拥有一套自住房,那么澳洲的联邦税法允许两种选择:


  • 夫妻双方可以任选其中的一套作为至始至终的自住房,另一套就变成了税法意义上的投资房,或者:

  • 夫妻双方可以指定各自的房子为自住房,但是,如果任何一方选中自住房的产权比例大于50%,只能按50%来免税。


哎,税法读起来总都是这么的生涩难懂。这时,我闻到了一种淡淡的花香,很明显是华华身上的香水开始向我进攻了,我被香得神魂颠倒,便抬起头来看了看她,没想到她也正在复习第118-170条:


"这么巧,华华。你也在总结这该死的118-170?我看了半天觉得好绕啊。”


“信信,嘘,小声一点。”她冲我笑了一下,“这可是图书馆哦。税法表面上虽然生涩难懂,但如果你用具体的例子去套用,就会好理解一些”她拿来我的笔记本,示意着让我坐得靠近一点,继续说道:“我是这样理解这条的,假设你我是夫妻A和B。。。”啥,我没听错吧?我紧张得连口水都不敢咽下去了。


我们可以把这个条文分成几种常见的具体情况来分析:


  • A100%产权拥有房甲,B100%产权拥有房乙,如果都卖掉,AB双方有三种选择:第一种,AB都选甲为自住房,全免增值税,乙房就是投资房,需计算增值税。第二种,AB都选乙为自住房,全免增值税,甲房就是投资房,需计算增值税。第三种,A选甲为自住房,B选乙为自住房,由于AB各自房产的产权持有比例都大于50%,所以,A的自住房甲可以免掉一半的增值税,B的自住房乙也可以免掉一半的增值税;

  • AB各占有甲乙两房的50%产权,如果都卖掉,AB双方有三种选择:第一种,AB都选甲为自住房,全免增值税,乙房就是投资房,需计算增值税。第二种,AB都选乙为自住房,全免增值税,甲房就是投资房,需计算增值税。第三种,A选甲为自住房,B选乙为自住房,由于AB各自房产的产权持有比例都不大于50%,那么A持有50%的甲房就是自住目的,全免增值税,B持有50%的甲房就是投资目的,需计算增值税;同理,B持有50%的乙房就是自住目的,全免增值税,A持有50%的乙房就是投资目的,需计算增值税;

  • A100%产权拥有房甲,A还持有乙房30%的产权,B持有乙房70%的产权,如果都卖掉,AB双方有三种选择:第一种,AB都选甲为自住房,全免增值税,乙房就是投资房,需计算增值税。第二种,AB都选乙为自住房,全免增值税,甲房就是投资房,需计算增值税。第三种,A选甲为自住房,B选乙为自住房,由于A持有甲房比例大于50%,B持有乙房比例也大于50%那么A持有50%的甲房就是自住目的,全免增值税剩下的50%就必须是投资目的需计算增值税B持有50%的乙房就是自住目的,全免增值税,但剩余的20%产权就必须是投资目的,等于白白地浪费掉了。A持有30%的乙房当然也是投资目的,需计算增值税


你看,不论如何把玩,夫妻双方的自住房产权的持有总比永远不可能超过100%,这才是118-170的实质,不是吗?“她很得意地看了看我,“所以啊,拥有多套自住房的夫妻双方在决定将哪一套作为税法自住房的时候,既要考虑到各自的财年收入高低,又要考虑选择哪一种方式才可以最大限度的降低总增值的额度。


“学霸解释得如此简单,太厉害了。那我能不能再多问一个问题?”她点点头,“如果这个男的有二房、三和四房的小老婆,而且房子都是在他小老婆的名下,那么税法指的是一个大老婆,还是三妻四妾都通吃呢?他们难道只能有一套自住房吗?”


华华坏坏地对我笑了一下,用手指着我,“信信,你们男的啊,没救了。问题咋那么污呢!说实话,我也不知道,税法没说。但我觉得虽然中文称小老婆,可英文里 spouse 这个词应该还是指原配老婆的,对于小老婆而言,既然100%的产权都是她们的,我认为可以作为她们自己的自住房。”


“华华,你别那么认真嘛,我开玩笑的,放松放松。。。”


从那天起,我彻底地爱上了悉尼大学那外表丑陋的 Fisher 图书馆。我们后来还讨论了好多税务的问题,她对于税法的一些独到见解也让我渐渐地喜欢上了这门学科。那天我们从下午1点不知不觉地复习到了晚上的11点。我还是非常有绅士风度的,最后开车老老实实地送她回了家,真的是非常老实的哦。


回到家中,已经是凌晨1点了,屋外冰凉凉的,可我的心却是暖洋洋的。我突然意识到了原来学好税法也可以把妹啊。虽然追女神的目标是那么的高不可攀,但我牢记着马云爸爸的教导:梦想还是要有的,万一实现了呢?


我鼓起勇气,打开微信,给女神发了一段话:


华华,我已经安全到家了。今天咱们复习税法的效率实在是太高了,谢谢你的秘籍啊。希望以后有机会能再跟你一起复习税法。对了,这次期末考试如果我的税法成绩超过了你,我请你去米其林三星餐馆吃一顿啊,晚安。


30秒后,熟悉的微信提示音响起了,我很紧张,但还是立刻打开了微信,看完后,我暗暗地笑了:


安全到家就好,看来我是吃不到这餐饭了。其实,成绩就算比我低,也要请啊,我今天可给你了很多秘籍哦,晚安。


2020


命运有时候会因为一个小小的变量而彻底改变前进的方向。如果没有两年前图书馆的那次同桌经历,我们现在就不是男女朋友了。也许,这就是所谓的缘分吧。


2019年,我们毕业后都很幸运地解决了永居和工作的问题,她拿到了四大会计师事务所普华永道的税务毕业生 offer。我也拿到了澳洲联邦税务局的毕业生 offer


我们两人都不是富二代,所以很早就知道在澳洲打工一辈子是无法实现财富自由的,我们必须学会理财和投资。在各自家人的帮助下,我们在拿到PR 的200天后(为了节约新州8%的印花附加税)就开始在悉尼置业了。我买了Hurstville Beyond 的一房一厅楼花,华华买了 Macquarie Park nbh 的一房一厅楼花。


时间飞逝,转眼间就到了2020年,我们竟然还处在热恋期,你懂的,就是一天不见对方就有度日如年的痛苦。我们的 beyond? nbh 两套楼花也马上就要交房了,其实我们并不打算自住在那里,但是为了能激活税法中118-145条的六年法则,我们必须在交房后立刻搬进去连续住上一段时间。税法虽然没有规定是多久,但主流的观点通常是至少半年


“华华,你懂的,我们的很多朋友买了新房压根就没有住进去过,只是把水电费账单、银行账单、手机账单和公民选举地址都改在那里,然后私下地出租出去大半年,现金收入,最后再找个正规中介打理。感觉这样也能蒙混过关嘛。我们就在 City 租间房一起住,上班多方便啊,然后改地址和把房子私下地出租出去大半年,你看如何?”


华华瞪了我一眼,“这么想跟我同居啊,瞧把你给急的。这么早同居有什么好的,好歹我们现在每人都可以各自拥有一套自住房。我看你今天脑子是进水啦,亏你大学的税法成绩还比我高呢。你说的那些事确实有很多人在做,这个方法不能说完全没有效果。但是,我认为其承担的风险和最终利益是不成比例的,毕竟一开始若没有正真地住进去,就是有风险,而且会夜长梦多的。六个月其实很快就会过去的。再说了,谁说你不能来我家或我不能去你家住上几夜的?”还是学霸女友分析得好,真的没有必要跟6个月较真啊。


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2022


beyond? nbh 两套楼花在2020年年底过户后,我们各自老老实实地住进去了大半年,2021年5月,我再一次提到了同居的事:


“华华,再过几个月我们就可以搬出来一起住了,我是这么分析的:


  • 我们先前自住的大半年几乎妥妥地激活了118-145的六年法则;

  • 在未来的六年里,我们各自的自住房可以当做投资房来用,在税务上是有一定补助的,毕竟新房每年的折旧和利息还是非常高的,未来几年都会有负扣税;

  • 我们运用六年法则符合税法的“适当理由”原则,我们的理由可以是在 City 租房住对我们的工作会更加方便,尤其是我们两人都要经常地加班;

  • 如果我们开始同居,那么等快到两年的时候,我们再来决定要不要卖掉我们的房产,自住房免税的主动权始终牢牢地掌握在我们的手中。”


华华对我笑了笑,什么也没说,就给了我一个 ok 的手势。


我们在2021年7月1日正式地开始了同居生活。这一天也是澳洲新财年的第一天,象征着我们的关系也即将进入一个新的阶段。


2024


华华和我在事业上都非常的顺利,我们都晋升为部门的主管,收入自然也提高了不少,在澳洲算是比较成功的白领了吧。


今天是周五,晚上理查德·克莱德曼要在悉尼歌剧院演出,我和华华从小都是听着他的钢琴曲长大的,自然也不会放过这次难得的机会啦。当晚,全场坐无缺席、掌声不断。当年英俊潇洒的钢琴王子的头发都变白了,我不禁感慨道:岁月不饶人啊。


华华特别开心,但她不知道的是,好戏还在后头呢。


演出在无数个安可曲后结束了,观众虽然依依不舍但还是很有秩序地离场了,我让华华先坐在座位上不要动,我们最后再走也不迟嘛。渐渐的,能容纳2800人的音乐厅就只剩下我们两人和舞台上的 Steinway 钢琴了。一位工作人员走了过来,微笑地对我说:“信信先生,我是 Peter,我来请您和这位漂亮的女士上舞台,我认为这位漂亮的女士一定想弹上一曲的。”


“信信,这是你的鬼点子吧,敢瞒着我啊!”我可以感受到她当时的兴奋心情。华华弹了一曲《献给爱丽丝》。她一边弹,我一边从口袋里拿出了一个浅蓝色的小盒子,接下来发生的事,您应该都猜到了,要多浪漫就有多浪漫。那晚,她的答案是:


YES!


第二天是周六,我们立刻开始对两套房子做税务分析:


  • 两套房子都处在六年法则的时间范围内,如果卖掉,是全免增值税的;

  • 我们俩的实际同居时间在两年以下,并且我们目前还没有在银行开过任何的联名账户;

  • 如果同时卖掉两套,我们赚来的第一桶金不仅可以全免增值税,还可以用于在悉尼的北学区买一栋独立屋的资金,有效地减少了我们的贷款压力。


2026


今天是我和华华结婚两周年的纪念日。去年,我们都跳槽到了阿里巴巴澳洲的悉尼办事处。华华带领着跨境消费税合规的一个团队,我带领着跨境所得税合规的一个团队。阿里巴巴的加班文化果然名不虚传,记得马云爸爸当年开玩笑地说:“进阿里前,我们的夫妻1天7次,进阿里后,就变成了7天1次。”所以,生小宝宝的事可能还要再拖上一两年了,幸亏我和华华都还比较年轻,耗得起啊。


早上刚到公司就被大领导叫进了办公室:


“小信啊,你在阿里这一年来的表现非常不错,是个难得的人才,杭州总部对你过去提出的几个跨境所得税方案是赞赏有加啊。”


“谢谢梁总,这里面也有您的指点啊,我也学到了不少。”


“我准备推荐你进入阿里的高管全球培训计划,去杭州总部锻炼3年,回来后,我的这张椅子可能就是你的咯。”


“梁总,真的非常感谢,这事我可能要跟华华商量一下。”


“不用商量了,郭总现在也在跟她谈这事呢。”


“你是说?”


“没错,总部让我们推荐你们俩,难得的机会啊,两天内给我一个表态,好啦,你可以出去了。”


“谢谢梁总。”


刚出梁总的大门,我就收到了华华的微信消息:


晚上咱就别去餐馆吃饭了,你懂的。


没想到,我们两周年的结婚纪念日居然来了个这么大的惊喜。那天晚上我们最后的决定是:接受挑战,一起回中国发展3年。马云爸爸说过:“生命在于折腾,不在折腾中崩溃,就在折腾中涅磐!”


但是,由于未来长时间离境澳洲,我们必须对现有的资产做一次税务上的规划:


  • 虽然我们是澳洲的公民,但是,我们在中国的那三年会成为澳洲的非税务居民;

  • 非税务居民这段时间是暂时性不享有自住房全免增值税政策的,也就是说,依据最新的法律,我们有两种选择:第一种就是在我们去中国之前把北区的房子给卖了,全免增值税;第二种就是无论如何在中国的三年里是不能卖掉这套房子的,否则整个资产相当于变成了投资房,而需要100%地计算增值税。当然房子可以拿去出租,但如果想在卖房的时候运用到六年法则来全免增值税,三年后我们必须先回到澳洲,重新成为澳洲的税务居民后,再开始签约卖房

  • 非税务居民这段时间永久性不享有增值税的五折优惠,因此,就算三年后我们回到了澳洲,重新成为了澳洲的税务居民,我们的股票增值在这三年里是不享受五折优惠的。


所以,这么一分析下来,我们都认为暂时失去澳洲税务居民的税务风险是可控的。说白了,这三年打死也不要卖房,就对了。


飞机上


波音787刚刚飞过赤道,我们离杭州也越来越近了。此时此刻,华华正靠着我睡觉。飞机上还是比较凉的,我又给她加盖了一条毯子,她熟睡的样子真的很美。我突然意识到华华今天穿了一件大红色的风衣,我的脑海中立刻浮现出8年前她朝我桌子走来的那一刻,是她让我一辈子爱上了税务,哦不,是税务让我一辈子爱上了她。


我又看了看左手上的佳明运动手表,果然,心跳指标依然冲到了100+。。。



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